Caroline Weebers en Angelique Claassen over succesvolle samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen bij herontwikkelingsopgaven
De transformatie en herontwikkeling van verouderde gebouwen en gebieden naar vitale woon- en werkgebieden is een blijvende uitdaging voor veel gemeenten en provincies. Samenwerken met marktpartijen is hierbij onontbeerlijk. Echter dient men hierbij rekening te houden met de verschillende culturen en belangen van beide organisaties. Ook een goed georganiseerde samenwerking binnen de eigen organisatie wordt steeds belangrijker. Elte Palm (Projectmanager PPS Netwerk Nederland) sprak met Caroline Weebers en Angelique Claassen van Weebers Vastgoed Advocaten, dat gespecialiseerd is in het opzetten van allianties bij grootschalige herontwikkelingsopgaven, over de succesfactoren en aandachtspunten.
‘Alleen ga je harder, samen kom je verder’
“De crisis en de introductie van het verplichte kostenverhaal in de Wet ruimtelijke ordening hebben binnen veel gemeenten gezorgd voor een andere denk- en werkwijze bij herontwikkelingsopgaven. Ze hebben ingezien dat de standaardoplossingen en modellen (o.a. C.V./B.V, bouwclaims en concessies) niet meer werken om de complexe herontwikkelingsopgaven van nu überhaupt van de grond te krijgen. Een nieuwe generatie projectmanagers bij gemeenten is opgestaan en zij kijken vooral naar waar de echte behoefte ligt in de regio en waar de mogelijkheden liggen in plaats van de knelpunten in regelgeving. Ze zien dat een goede integrale samenwerking met de markt hierbij cruciaal is, maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Elkaar goed snappen, elkaars cultuur en belangen erkennen en herkennen, is een vereiste om langjarig met elkaar aan de slag te gaan,” aldus Caroline Weebers.
Caroline Weebers “Het Energiekwartier in Den Haag is een goed voorbeeld van een samenwerking anno nu tussen publiek en privaat, waarbij de gemeente een faciliterende rol vervult, de markt de grondexploitatie voor eigen rekening en risico neemt en de ruimte krijgt zoveel mogelijk meerwaarde te creëren. Opdrachtgever en opdrachtnemer investeren samen in een beheersbaar proces om het projectbelang te dienen.”
‘Silo’-denken is een belangrijk punt van aandacht
“Veel organisaties zijn ingericht als silo’s, d.w.z. dat ieder beleidsterrein of iedere uitvoerende dienst binnen de organisatie een eigen afdeling heeft. Data, informatie en kennis worden hierdoor niet (goed) uitgewisseld. Om de meerwaarde te blijven bieden ten behoeve van klanten en burgers is een samenwerking tussen deze zelfstandige afdelingen belangrijk. Het lef en vertrouwen hiervoor ontbreekt vaak omdat deze relatief nieuwe aanpak vanuit de politiek nog onvoldoende wordt gesteund”, aldus Angelique Claassen.
Caroline Weebers: “De gemeente Diemen is uit het zogenaamde ‘isiloment’ gekomen door als netwerkorganisatie te werk te gaan, hierin gesteund door een sterke wethouder. Deze werkwijze heeft geholpen om op succesvolle wijze ‘Bergwijkpark’ in Diemen tot ‘Campus Diemen Zuid’ en ‘Holland Park te herontwikkelen. In de publicatie gaan we hier dieper op in.”
De alliantie-manager als noodzakelijke toegevoegde waarde
“Normaal gesproken kijkt een projectmanager vanuit zijn eigen belang en perspectief naar projecten. Voor de herontwikkeling van Bergwijkpark had men één alliantiemanager (avant-la-lettre) aangesteld vanuit de gemeente, die de verantwoordelijkheid droeg voor het eindresultaat. Deze alliantiemanager heeft tijdens het proces continu gespiegeld met zowel de verantwoordelijk wethouder als de betrokken ontwikkelaar om vanuit een gezamenlijk perspectief de juiste beslissingen te nemen. Dit is een noodzakelijke, toegevoegde waarde geweest voor een succesvolle samenwerking en een succesvolle gebiedstransformatie” aldus Angelique Claassen.
Succesfactoren vastleggen in contracten
“Werken in een alliantie is een manier van samenwerken tussen meerdere organisaties met verschillende missies, culturen en interne bedrijfsprocessen. Maar wat zijn hierin de belangrijkste aandachtspunten om te komen tot het gewenste resultaat? Ken je partners en maak alle belangen en verantwoordelijkheden van tevoren inzichtelijk om een gezamenlijke meerwaarde te creëren. Stel een projectteam samen met daarin alle belanghebbenden, bijvoorbeeld de corporatie, de ontwikkelaar en de gemeente. Het team moet mandaat hebben maar ook van het mandaat gebruik durven maken om de juiste beslissingen te kunnen nemen”, aldus Angelique Claassen.
Caroline Weebers: “Maak een ‘best-worst case scenario’ om grip te krijgen op het proces en daarop te sturen. Leg succesfactoren vast in een contract met evaluatiemomenten om deze goed te borgen. Andere succesvolle samenwerkingen in herontwikkelingsopgaven zijn o.a. Piushaven te Tilburg en het Paleiskwartier in Den Bosch.”
Symposium De Transformatie van Stedelijke Gebiedsontwikkeling – 10 oktober 2018
In samenwerking met provincies, gemeenten en de markt heeft PPS Netwerk NL onderzoek gedaan en de ervaringen en uitdagingen voor het realiseren van herontwikkelingsopgaven gebundeld in een publicatie (Klik hier om kosteloos aan te vragen). Op 10 oktober (14.30-16.30, De Machinist, Rotterdam) hebben wij de publicatie: De Transformatie van Stedelijke Gebiedsontwikkeling Anno Nu. tijdens het symposium gelanceerd. Gastsprekers zijn o.a. Co Verdaas (Hoogleraar Gebiedsontwikkeling, TU Delft), Ruud Nijveld (Programma-manager, Gemeente Utrecht), Bas Holten (Omgevingsmanager Provincie Zuid Holland), Henri Schimmel (Senior Ontwikkelingsmanager, BPD), Klaas Bart van den Berg (Beleidsadviseur, Gemeente Rotterdam) en Caroline Weebers (Weebers Vastgoed Advocaten).
Klik hier meer informatie over het programma en aanmelding.
De transformatie en herontwikkeling van verouderde gebouwen en gebieden naar vitale woon- en werkgebieden is een blijvende uitdaging voor veel gemeenten en provincies. Samenwerken met marktpartijen is hierbij onontbeerlijk. Echter dient men hierbij rekening te houden met de verschillende culturen en belangen van beide organisaties. Ook een goed georganiseerde samenwerking binnen de eigen organisatie wordt steeds belangrijker. Elte Palm (Projectmanager PPS Netwerk Nederland) sprak met Caroline Weebers en Angelique Claassen van Weebers Vastgoed Advocaten, dat gespecialiseerd is in het opzetten van allianties bij grootschalige herontwikkelingsopgaven, over de succesfactoren en aandachtspunten.
‘Alleen ga je harder, samen kom je verder’
“De crisis en de introductie van het verplichte kostenverhaal in de Wet ruimtelijke ordening hebben binnen veel gemeenten gezorgd voor een andere denk- en werkwijze bij herontwikkelingsopgaven. Ze hebben ingezien dat de standaardoplossingen en modellen (o.a. C.V./B.V, bouwclaims en concessies) niet meer werken om de complexe herontwikkelingsopgaven van nu überhaupt van de grond te krijgen. Een nieuwe generatie projectmanagers bij gemeenten is opgestaan en zij kijken vooral naar waar de echte behoefte ligt in de regio en waar de mogelijkheden liggen in plaats van de knelpunten in regelgeving. Ze zien dat een goede integrale samenwerking met de markt hierbij cruciaal is, maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Elkaar goed snappen, elkaars cultuur en belangen erkennen en herkennen, is een vereiste om langjarig met elkaar aan de slag te gaan,” aldus Caroline Weebers.
Caroline Weebers “Het Energiekwartier in Den Haag is een goed voorbeeld van een samenwerking anno nu tussen publiek en privaat, waarbij de gemeente een faciliterende rol vervult, de markt de grondexploitatie voor eigen rekening en risico neemt en de ruimte krijgt zoveel mogelijk meerwaarde te creëren. Opdrachtgever en opdrachtnemer investeren samen in een beheersbaar proces om het projectbelang te dienen.”
‘Silo’-denken is een belangrijk punt van aandacht
“Veel organisaties zijn ingericht als silo’s, d.w.z. dat ieder beleidsterrein of iedere uitvoerende dienst binnen de organisatie een eigen afdeling heeft. Data, informatie en kennis worden hierdoor niet (goed) uitgewisseld. Om de meerwaarde te blijven bieden ten behoeve van klanten en burgers is een samenwerking tussen deze zelfstandige afdelingen belangrijk. Het lef en vertrouwen hiervoor ontbreekt vaak omdat deze relatief nieuwe aanpak vanuit de politiek nog onvoldoende wordt gesteund”, aldus Angelique Claassen.
Caroline Weebers: “De gemeente Diemen is uit het zogenaamde ‘isiloment’ gekomen door als netwerkorganisatie te werk te gaan, hierin gesteund door een sterke wethouder. Deze werkwijze heeft geholpen om op succesvolle wijze ‘Bergwijkpark’ in Diemen tot ‘Campus Diemen Zuid’ en ‘Holland Park te herontwikkelen. In de publicatie gaan we hier dieper op in.”
De alliantie-manager als noodzakelijke toegevoegde waarde
“Normaal gesproken kijkt een projectmanager vanuit zijn eigen belang en perspectief naar projecten. Voor de herontwikkeling van Bergwijkpark had men één alliantiemanager (avant-la-lettre) aangesteld vanuit de gemeente, die de verantwoordelijkheid droeg voor het eindresultaat. Deze alliantiemanager heeft tijdens het proces continu gespiegeld met zowel de verantwoordelijk wethouder als de betrokken ontwikkelaar om vanuit een gezamenlijk perspectief de juiste beslissingen te nemen. Dit is een noodzakelijke, toegevoegde waarde geweest voor een succesvolle samenwerking en een succesvolle gebiedstransformatie” aldus Angelique Claassen.
Succesfactoren vastleggen in contracten
“Werken in een alliantie is een manier van samenwerken tussen meerdere organisaties met verschillende missies, culturen en interne bedrijfsprocessen. Maar wat zijn hierin de belangrijkste aandachtspunten om te komen tot het gewenste resultaat? Ken je partners en maak alle belangen en verantwoordelijkheden van tevoren inzichtelijk om een gezamenlijke meerwaarde te creëren. Stel een projectteam samen met daarin alle belanghebbenden, bijvoorbeeld de corporatie, de ontwikkelaar en de gemeente. Het team moet mandaat hebben maar ook van het mandaat gebruik durven maken om de juiste beslissingen te kunnen nemen”, aldus Angelique Claassen.
Caroline Weebers: “Maak een ‘best-worst case scenario’ om grip te krijgen op het proces en daarop te sturen. Leg succesfactoren vast in een contract met evaluatiemomenten om deze goed te borgen. Andere succesvolle samenwerkingen in herontwikkelingsopgaven zijn o.a. Piushaven te Tilburg en het Paleiskwartier in Den Bosch.”
Symposium De Transformatie van Stedelijke Gebiedsontwikkeling – 10 oktober 2018
In samenwerking met provincies, gemeenten en de markt heeft PPS Netwerk NL onderzoek gedaan en de ervaringen en uitdagingen voor het realiseren van herontwikkelingsopgaven gebundeld in een publicatie (Klik hier om kosteloos aan te vragen). Op 10 oktober (14.30-16.30, De Machinist, Rotterdam) hebben wij de publicatie: De Transformatie van Stedelijke Gebiedsontwikkeling Anno Nu. tijdens het symposium gelanceerd. Gastsprekers zijn o.a. Co Verdaas (Hoogleraar Gebiedsontwikkeling, TU Delft), Ruud Nijveld (Programma-manager, Gemeente Utrecht), Bas Holten (Omgevingsmanager Provincie Zuid Holland), Henri Schimmel (Senior Ontwikkelingsmanager, BPD), Klaas Bart van den Berg (Beleidsadviseur, Gemeente Rotterdam) en Caroline Weebers (Weebers Vastgoed Advocaten).
Klik hier meer informatie over het programma en aanmelding.