In gesprek met Jan Joost Mestebeld, directeur bij draaijer+partners over zijn visie op adaptief en toekomstbestendig vastgoed.
Gebouweigenaren, gemeenten en ontwikkelaars kampen met een vastgoedsector die zich in rap tempo ontwikkelt. Dit wordt aangejaagd door een toenemende omgevingsdynamiek: klimaatrisico’s, stijgende schaarste aan mensen en middelen, hybride werkomgevingen en een schrijnend tekort aan betaalbare woningen.
Jan Joost Mestebeld
Deze ontwikkelingen onderstrepen de urgentie voor het herzien en creëren van toekomstbestendige en slimme vastgoed- en huisvestingvisies. Er liggen uitdagingen en kansen voor alle partijen om met elkaar grip op huisvesting(projecten) te houden. Concreet resulteert dit in vraagstukken variërend van het optimaal gebruik van een gebouw tot het aantoonbaar creëren van werk- en woonomgevingen die naadloos aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar aandacht voor gezondheid en duurzaamheid. Welke implicaties heeft deze dynamiek op het benutten van kansen en waar doen vastgoedstrategen verstandig aan? In deze interviewreeks leggen wij dit vraagstuk voor aan de deelnemers aan de inspiratietafel ‘Grip op toekomstbestendig vastgoed’. Eén van hen is Jan Joost Mestebeld, directeur bij draaijer+partners. Wat is zijn visie op adaptief en toekomstbestendig vastgoed? Wat moet (urgent) worden verbeterd en waar liggen (onbenutte) kansen?
Wat is volgens jou de ware definitie van toekomstbestendig vastgoed en welke ontwikkelingen zie je in de markt?
“Over de definitie van toekomstbestendig vastgoed kan ik heel kort zijn: dat heeft alles te maken met het bouwen van adaptief vastgoed, dus vastgoed dat kan ‘meebewegen’ met de fluctuaties in tijd. De wensen en behoeften van gebruikers zullen continu veranderen, zo zit de wereld nu eenmaal in elkaar, en die veranderingen volgen elkaar in hoog tempo op. Tot veertig jaar geleden konden we redelijk goed vooruitblikken op de toekomst en ongecompliceerd voor twintig jaar vooruit plannen uitzetten. Nu hebben partijen al moeite om vijf jaar vooruit te kijken. Neem bijvoorbeeld de coronacrisis, die heeft velen verrast met inzichten die ze een jaar daarvoor niet hadden. Partijen zijn daardoor genoodzaakt de toekomst van hun organisatie op een wijze te benaderen die ze voorheen niet voor mogelijk hadden gehouden. Overigens was de kennis veelal reeds aanwezig, maar om deze werkelijk toegepast te krijgen, hadden we blijkbaar een revolutionaire gebeurtenis nodig.”
Is corona de push die ze nodig hadden om dit vraagstuk de aandacht te geven die het werkelijk verdient?
“Vastgoed en huisvesting zijn voor gemeentes, onderwijs- en zorginstellingen een secondair proces; een ‘noodzakelijk kwaad’ en geen bestuurlijk onderwerp. Als gevolg daarvan komt het pas op de agenda als er iets mis is. De coronacrisis heeft voor versnelling naar een andere manier van denken gezorgd. Daar waar bepaalde strategische vraagstukken rondom vastgoed lastig op de agenda van deze instanties kwamen, zie ik nu verandering in hoe partijen van huisvesting prioriteit maken. Om veiligheid van mensen te waarborgen, ziet men het belang om strategische huisvestingsplannen te maken vanuit beleid op werken en werkprocessen. De winst: het thema huisvesting staat nu (hoger) op de agenda in de bestuurskamers en partijen staan open om hierover integraal nieuwe visies te ontwikkelen. Daarnaast zet men meer in op het leren van en met anderen door het uitwisselen van kennis en ervaringen. De dialoog is dus opengezet.”
Men heeft er dus behoefte aan om vastgoed niet meer als noodzakelijk kwaad te zien. Maar welke rol speelt vastgoed in onze post-pandemie realiteit, welke behoefte van de gebruiker krijgt meer aandacht in het gebouw?
“Organisaties staan inderdaad meer stil bij wat hun huisvesting echt moet bieden om mensen optimaler te laten werken. Tijdens de pandemie moesten we allemaal vanuit huis werken, dat heeft op velen een demotiverende werking vanwege het gebrek aan sociale contacten. In het begin van de crisis ondervingen we dat probleem met allerlei online borrels, inmiddels zijn we daar ook klaar mee en snakken we naar ontmoetingen op locatie. Tijdens de tweede lockdown zijn er ook nagenoeg geen online events meer geweest. Daarom geloof ik – en ik ben niet de enige – dat we niet 100% digitaal gaan werken, dat zal slechts voor een kleine groep wenselijk zijn. We zullen in de toekomst wel meer dan vóór de pandemie vanuit huis werken, dus we maken een transitie naar een hybride vorm van werken, waarin het kantoor wel ruimte moet bieden om vooral hybride overleggen te kunnen faciliteren. Kantoren zullen niet louter ingericht worden om als ‘werkplek’ te fungeren, maar ook (of meer) als een plaats die de sociale component van ‘werk’ faciliteert: het ontmoeten van anderen. Los daarvan blijft er een structurele behoefte naar goede werkplekken om geconcentreerd te werken.”
“Het is cruciaal werkomgevingen te creëren waarbij kan worden ingespeeld op behoeften van gebruikers.”
Werkgevers gebruiken het kantoor ook als een visitekaartje voor wat men wil uitstralen als werkgever. Kantoorgebouwen werden uitgerust met werkcafés, sportscholen en hang-out rooms. De ambitie was om meer balans te creëren tussen het werk- en privé door medewerkers ruimte te bieden om beide op de werkvloer te vinden. Gaat die trend zich in deze nieuwe hybride realiteit voortzetten?
Foto @MBO Terra College
“Men ontwikkelt inderdaad steeds nieuwe ideeën over de interactie tussen de mentale gezondheid van de mens en het gebouw. Er is meer bereidheid om te investeren in het kantoorgebouw als ontmoetingsplaats vanwege de gunstige werking op het welzijn. Alles wat ‘ontmoetingen’ en ‘verbinding’ faciliteert blijft en zal verder ontwikkeld worden. De klassieke kantine bestaat al bijna niet meer en maakt plaats voor werkcafés met een meer open karakter, waar je goed kunt werken en anderen kunt ontmoeten. Daarbij wordt dit veel meer een onderdeel van een community waar je ook andere mensen dan je collega’s gaat tegenkomen en gecombineerd gebruik normaal wordt. In het bedrijfsleven speelde deze trend al een centrale rol en je ziet nu ook dat de overheid hier in toenemende mate op inzet. In het Rijkskantoor De Knoop in Utrecht was dat al het geval en dat beleid willen ze in alle rijksgebouwen structureel doorvoeren. Dat geldt in mindere mate voor het integreren van sportscholen in gebouwen, omdat werkrelaties versterkt worden door samen naar de sportschool te gaan. Het is meer een ondersteunende voorziening voor het individu. Door meer hybride te werken, krijgen mensen bovendien meer ruimte om in hun privé omgeving te gaan sporten, dat hoeft dus niet meer samen te vallen met het werk.”
De beweging van overheden met hun gebouwen is duidelijk, welke ontwikkeling maakt het bedrijfsleven daarin door?
“Dienstverleners zoals banken en verzekeraars draaien de functie van het gebouw juist om. Ze maken daarbij een transitie door van bezit naar gebruik. Dus in plaats van zelf vastgoed te bezitten, wordt meer gebruik gemaakt van het vastgoed van anderen voor hun dienstverlening. Banken stoten massaal hun regiokantoren af en openen loketten in bijvoorbeeld gemeentehuizen. Zo kunnen ze centraliseren en tegelijkertijd dicht bij de klant blijven. Dat vraagt om een andere manier van denken over de plek waar je als bedrijf zichtbaar bent. Overigens betekent deze trend niet dat we minder gaan bouwen, dat blijven we doen, maar de wijze waarop we bouwen verandert op basis van de nieuwe behoeften.”
De conclusie die je trekt, is dat we in de toekomst meer elders dan op kantoor zullen werken en dat de functie van een ontmoetingsplaats de essentie en aantrekkingskracht van het kantoorgebouw is. Volgens de Arbowet heb je als werkgever de verantwoordelijkheid om te zorgen voor de veiligheid en gezondheid van medewerkers op de werkvloer. Maar daar heb je als werkgever geen grip meer op wanneer mensen merendeels thuis werken. Hoe kun je als werkgever in de thuisomgeving een werkomgeving faciliteren die de normen uit de Arbowet evenaart? En wat vraagt dat van medewerkers?
“Dat is momenteel nog een juridisch vraagstuk: waar begint en stopt de verantwoordelijkheid van de werkgever? Bij hybride werken is de thuisomgeving bepalend voor het functioneren en welbevinden van medewerkers. Uiteindelijk draag je als werkgever de verantwoordelijkheid om mensen op een goede manier te laten werken. Inmiddels zie je dat eerste wetgeving er ook ontstaat (red: zie thuiswerkvergoeding). Inrichting technisch gezien zal de werkgever kunnen en moeten bijdragen aan een goede werkplek thuis. Vastgoed technisch is er minder controle, dus wordt er een hoger eigen verantwoordelijkheid van medewerkers gevraagd om goede keuzes voor zichzelf te maken in de mate en wijze van hybride werken.”
“Uiteindelijk zijn we nu met elkaar de nieuwe standaard aan het ontwikkelen.”
Wat is de upside van deze nieuwe manier van kijken naar vastgoedvraagstukken? Wat proberen we met elkaar te bereiken?
Foto @MBO Terra College
“De winst van deze exercitie is dat we voor maximale flexibiliteit gaan. We werken meer dan ooit data gedreven om meer kennis in te winnen over de functie en het gebruik van bouwwerken. Daarmee proberen we grip te krijgen op de onvoorspelbaarheid van morgen door met algoritmes een bepaald voorspellend vermogen te genereren. De behoefte om met die inzichten mee te kunnen veranderen wordt groter. Als gevolg wordt adaptief bouwen cruciaal om de onvoorspelbaarheid van de maatschappij te faciliteren, door bijvoorbeeld met circulair bouwen ruimte te creëren om te kunnen transformeren wanneer dat nodig blijkt. ‘Voorspellen’ betekent overigens niet dat we langdurig weten wat we willen, maar dat we de noodzaak tot verandering sneller leren signaleren. Zo hebben wij onlangs met Cairn het Pharos gebouw in Hoofddorp her ontwikkeld waarbij in het proces is gezocht naar een samenwerkingsvorm waarin ontwikkelaars van innovatieve concepten onderdeel zijn van het ontwerpteam om de laatste innovaties in het proces te integreren en nieuwe inzichten tot het laatste moment te kunnen aanvullen.
Welke houding vraagt deze werkwijze van opdrachtgevers?
“Het vraagt standvastigheid. Tijdens een ontwikkel- en bouwproces zijn er genoeg momenten waarop de verleiding groot is om vooral voor de simpele of goedkopere oplossing te kiezen. Wil je toekomstbestendig bouwen, dan moet je als opdrachtgever de visie en ambitie hebben en uitdragen dat je niet alleen voor vandaag, maar ook voor morgen bouwt. Wat dat betreft hebben we vooral behoefte aan visionairs bij opdrachtgevers en in mindere mate risico- en procesmanagers. ”
Inspiratietafel Grip op Toekomstbestendig Vastgoed
PPS Netwerk Nederland (Professioneel Projectmanagement en Samenwerking in bouw en ICT) is gevraagd de Inspiratietafel ‘Waardevol & Toekomstbestendig Vastgoed’ op te zetten opdat omdenkers (opdrachtgevers, opdrachtnemers, stakeholders, themaexperts, adviseurs) actief strategische kennis en praktijkervaringen met elkaar kunnen uitwisselen en elkaar te inspireren om te komen tot het beste plan voor duurzame en toekomstbestendige vastgoedprojecten.
Meer weten?
PPS Netwerk Nederland organiseert regelmatig initiatieven rondom de thema’s vraagarticulatie, contractmodellen, selectie, projectrealisatie en exploitatie met intervisies, onderzoek, opleidingen, seminars, data voor ca. 20.000 professionals in de bouw, zorg, ICT, verduurzaming, infrastructuur en mobiliteit. Informeer naar de mogelijkheden via secretariaat@ppsnetwerk.nl / 030 – 30 39 760. Of blijf op de hoogte en meld u aan via dit formulier >>