Smart Buildings: “het gaat om een ‘slimmere’ koppeling tussen informatie en data”

Technologische ontwikkelingen versnellen in alle industrieën en vertonen geen tekenen van afremming. Met de komst van slimme gebouwen c.q. ‘Smart Buildings’ wordt ook de vastgoedsector met deze beweging geconfronteerd. Maar wat is eigenlijk een ‘smart building’? Zijn de gadgets, Apps en sensoren de enige elementen die een gebouw ‘smart’ maken? Wat zijn de laatste en toekomstige ontwikkelingen? Wie zijn de stakeholders en wat is de toegevoegde waarde voor alle partijen?

Over deze vragen en meer spraken wij met Sjoerd Memelink en Bas Drijfhout, beiden werkzaam bij TwynstraGudde, respectievelijk als Partner Huisvesting, Vastgoed en Facilitymanagement en Workplace Consultant.

Wat zijn ‘Smart Buildings’?

Sjoerd Memelink

Sjoerd: “Op dit moment zijn ‘Smart Buildings’ een combinatie van ‘nieuwe’ technologieën. Ik zeg ‘nieuw’, omdat het niet altijd om nieuwe technologieën gaat. Het gaat om een combinatie van twee technologieën die het nu mogelijk maakt dat we gebouwen ‘slim’ kunnen maken. Namelijk, Internet of Things, waarbij verschillende apparaten en systemen aan elkaar worden gekoppeld. Hieruit kan vervolgens data worden gehaald op basis waarvan inzicht kan worden verkregen over het functioneren van het gebouw. De laatste jaren is daar ‘sensoring’ als tweede technologie bij gekomen: het toevoegen van sensoren aan het systeem om daarmee ‘nog’ meer te weten te komen over het gebruik een gebouw.”

“Nu of in de nabije toekomst zal ook ‘Artificial Intelligence’ of ‘Machine Learning’ hier ongetwijfeld aan toegevoegd worden om gebouwen ‘slimmer’ en adaptief te maken.”

Voor wie biedt deze ontwikkeling kansen?

Sjoerd: “Ontwikkelaars en gebouweigenaren zien al de meerwaarde die het koppelen van gezondheid en duurzaamheid heeft op het ontwikkelen van een ‘goed’ gebouw. Vanuit een facilitaire bril en de gebruiker wordt er vooral gezocht naar oplossingen voor het efficiënter maken van een gebouw om daarmee het gebruik proactief te optimaliseren. Bijvoorbeeld, de technologie zou een verbeterd inzicht kunnen bieden in de beschikbaarheid of het gebruik van ruimte en de voorkeuren ten aanzien van het binnenklimaat, een grote aanwinst voor medewerkers.”

Bas Drijfhout

Bas: “En als je kijkt naar het verduurzamen van vastgoed zijn Smart Buildings een mooi middel om inzichtelijk te krijgen wat het huidig energiegebruik binnen een gebouw is. Voor grotere organisaties of een vastgoedbedrijf bestaat de portefeuille vaak uit meerdere objecten. Met ‘Smart Buildings’ zou je het energieverbruik van deze objecten goed in kaart kunnen brengen en de beslissingen rondom de verduurzamingstrategie daarop afstemmen.“

Zijn het vooral private partijen dier hierin investeren?

Sjoerd: “Nee zeker niet, ook publieke partijen zien de kansen die de ontwikkeling brengt. Een voorbeeld hiervan is de Gemeente Alkmaar – met de toepassing van sensoren en data”. –

Bas: “Ook het Ministerie van Binnenlandse Zaken investeert – in samenwerking met een private partij – in nieuwe gebouwtechnologieën. In het Rijkskantoor ‘Rijnstraat 8’ is er een gebouwsysteem geïnstalleerd die gekoppeld is aan een dashboard deze geeft ‘real-time’ inzicht in ver- en gebruik. Daarnaast lopen er binnen de overheid diverse pilots op het gebied van slimme gebouwtechnologiën.”

Wat zijn de lessons learned uit de eerdergenoemde cases?

“Wat wij geleerd hebben, is dat je echt uit het oude ‘silo’ denken moet stappen en je huisvestingsvraagstuk integraal moet benaderen.”

Bas: “Wij investeren zelf ook in het ‘slimmer’ maken van ons eigen nieuwe kantoor in Amersfoort. Wat wij geleerd hebben, is dat je echt uit het oude ‘silo’ denken moet stappen en je huisvestingsvraagstuk integraal moet benaderen. In de meer traditionele bedrijfsvoering wordt er nog in termen van compartimenten gedacht, dus afdeling ICT, FM en HR. Bij de stap richting ‘slimme’ gebouwtechnologie moeten die verschillende silo’s verregaand met elkaar samenwerken om de meerwaarde werkelijk te benutten. Zoals Sjoerd al zei: de facilitairmanager kan baat hebben bij die slimme gebouwtechnologie, maar daarvoor heeft hij ook de ICT-afdeling nodig om het systeem op gang te krijgen. Dus, je moet hierin de samenwerking opzoeken, dat zie ik wel als één van de uitdagingen voor bedrijven die van origine niet als netwerkorganisatie zijn ingericht. Daarnaast spelen privacy en veiligheid ook een rol. We moeten met elkaar goed nadenken over het gebruik en opslag van de verzamelde data. Zowel vanuit de wet- en regelgeving (zoals de AVG) en vanuit veiligheidsperspectief.”

Waarom zijn dit moeilijke aspecten?

Bas: “Wat het moeilijk maakt is dat, hoewel de markt een sterke ontwikkeling doormaakt, de inzet van de technologie vaak een nieuwe ontwikkeling is bij organisaties. Er is dus behoefte aan kennis en ervaring. Tegelijkertijd zijn er al tal van voorbeelden van gebouwen waar slimme gebouwtechnologie al een aantal jaar wordt ingezet waar men lering uit kan putten.”

Zorgen over privacy en veiligheid gaan veelal over de opslag en gebruik van data. Wat gebeurt er met de data die verzameld wordt in ‘Smart Buildings’ (waar wordt het opgeslagen en wie heeft er toegang toe)?

Sjoerd: “Wij zien dat het overgroot deel van de data bij de leverancier van het systeem opgeslagen wordt op een ‘data platform’ of ‘data lake’ en dat de gebruiker toegang krijgt tot die data.”

Bas: “Mijn aanvulling daarop is, dat de data vaak zodanig versleuteld is dat informatie niet te herleiden is op persoonsniveau. Bijvoorbeeld, middels beacon-technologie kan worden gemeten hoeveel beweging er in een ruimte is op basis van het aantal aan de beacon gekoppelde telefoons. Met deze informatie heeft men inzicht in het aantal personen die in de buurt van die sensor zijn, niet welke personen het zijn. De gebruiker kan vervolgens zelf bepalen (opt-in) of het voor collega’s zichtbaar mag zijn dat het om hem/haar gaat.”

Uiteindelijk speelt het eindgebruik de hoofdrol in het succes van het systeem. Wat vraagt het van de eindgebruiker om het systeem goed te laten functioneren?

Sjoerd: “Het vraagt om adaptie en dat is natuurlijk wel het ingewikkelde met alle technologieën. Wat je vaak ziet is, dat mensen het systeem bij de introductie enthousiast gebruiken, na twee à vier maanden begint het aantal interacties terug te lopen.”

“Dat is jammer, want het systeem functioneert natuurlijk alleen bij optimaal gebruik van de applicatie.”

Bas: “Om de kansen optimaal te benutten moet je daarom vooraf scherp nadenken over de ‘pijnpunten’ binnen je huisvestingstrategie die je wilt oplossen met het gebruik van ‘slimme’ gebouwtechnologie. Een pand volhangen met allerlei sensoren en de gebruiker opzadelen met een app, die hij/zij na vier maanden niet meer zal gebruiken, moet geen doel op zich zijn. Je moet dus vooraf nadenken over hoe je een gebouw kunt ontwikkelen dat oplossingen biedt voor bestaande problemen én comfort verhogende oplossingen biedt waar de gebruiker zelf nog niet eens aan gedacht had. Pas dan kun je de gebruiker aangehaakt houden en daadwerkelijk de meerwaarde aantonen.”

Hoe kan de technologie (nog) beter worden benut?

Sjoerd: “Waar we in het gebruik van deze technologie nog naartoe kunnen is, dat het ook gekoppeld wordt aan het meten en optimaliseren van de ‘perceptie’ en ‘tevredenheid’ over het functioneren van het gebouw. Dus even als voorbeeld: terwijl de gebruiker de vergaderruimte uitloopt die hij of zij net heeft gebruikt een bericht sturen met vragen zoals: “Hoe is de vergadering verlopen?” “Mist u nog iets in de faciliteiten?” “Was u tevreden over de ruimte en waar lag dat aan?”. Daarmee ga je niet alleen de objectieve kant van de data beoordelen, maar ook de subjectieve aspecten van de beleving analyseren voor een optimalisatie van het gebruik. Er zijn al aanbieders die applicaties ontwikkelen die medewerkers kunnen ‘bevragen’ over hun tevredenheid en ervaring. Als je die twee met elkaar kunt verenigen, dan heb je natuurlijk een heel ‘slim’ gebouw waar je continu inspeelt op de behoefte van gebruikers”

Wat zijn de eerste stappen in de investering in Smart Buildings?

Bas: “Doe eerst inspiratie op bij andere bedrijven die al in een pilotfase zitten of al een volledig systeem hebben draaien. Zo kun je vanuit de praktijk ervaren wat er goed en minder goed werkt. En denk vooraf goed na over wat je wilt bereiken. Stel jezelf de vraag: “wat is het probleem dat ik wil oplossen of de toegevoegde waarde die ik wil realiseren?” En zoek daar dan een passende oplossing voor. Deze aanpak kan ertoe leiden dat je weinig nodig hebt of in sommige gevallen misschien al alles in huis hebt. Dus kijk ook goed naar al het bruikbare wat je al hebt. Dat is in mijn optiek de kern van Smart Buildings: het gaat om een ‘slimmere’ koppeling tussen informatie en data.”

“Met een duidelijke visie kun je met een relatief kleine investering grote successen boeken.”

Meet-up Smart Buildings 18 februari 2020

Sjoerd Memelink en Bas Drijfhout spraken tijdens de meetup ‘Smart Buildings: meer dan technologie’ op 18 februari 2020 in The Outlook – het vernieuwde gebouw van Microsoft Nederland op Schiphol waar ruim 60 publieke partijen bij elkaar

Smart Buildings seminar 18 februari 2020 – The Outlook

kwamen om van gedachten te wisselen rondom dit thema. Zij gingen in op de nieuwe (technologische) ontwikkelingen rondom Smart Buildings. Tevens kregen de aanwezigen aan de hand van praktijkcases inzicht in wat smart buildings vergen van de eigen organisatie, de impact die het heeft op de vastgoedstrategieën en risicoallocatie. Alle aanwezigen ontvingen een bundeling van de presenties als naslagwerk.