Erik Jan Rouwenhorst en Alexander Blankestijn, respectievelijk partner en senior adviseur Huisvesting, Vastgoed en Facility Management bij TwynstraGudde, geven hun opinie over de marktontwikkelingen in de bouw
De prijzen in de bouw stijgen bovengemiddeld. Bouwmaterialen worden duurder en moeilijker verkrijgbaar. Ook is er weinig personeel. Macro-economische onzekerheden stuwen de prijzen verder op. Steeds meer projecten worden daarom uitgesteld. Dat is niet altijd een oplossing. Opdrachtgevers in de bouw, directeuren Vastgoed en wethouders staan voor een lastige vraag: ‘Hoe krijg ik mijn project binnen het vastgestelde budget gerealiseerd?’ We noemen drie knoppen waar je aan kunt draaien om de kostenstijging te bedwingen en de haalbaarheid van een project te borgen.
Te midden van alle schommelingen en onzekerheden blijft de Nederlandse bouwsector maar groeien. De productie tekende in 2021 zelfs voor een nieuw omzetrecord van meer dan 130 miljard euro. De groei lijkt in 2022 en 2023 nog door te zetten, ondanks de stijgende energie- en materiaalprijzen, obstakels bij de afgifte van vergunningen en personeelstekorten. ING Research verwacht lichte, zij het iets afnemende groeicijfers. Groei wordt deels veroorzaakt door extra vraag naar energiebesparende maatregelen zoals de installatie van warmtepompen, plaatsing van zonnepanelen en isolatiewerkzaamheden.
Ontwikkeling bouwproductie in volume (jaar op jaar)
Orderboeken zijn goed gevuld
De groei zien we ook terug in de goed gevulde orderboeken van bouwbedrijven. Gemiddeld was er in mei van dit jaar voor 10,6 maanden aan werk op voorraad. Dat is het hoogste niveau sinds het begin van deze eeuw. Woningbouwers hebben zelfs voor 13,4 maanden werk voorhanden. De ontwikkelingen op de markt voor woningbouw hebben weerslag op de utiliteitsbouw waardoor ook deze markt gespannen is. Wie nu opdracht wil geven voor de bouw van een stadhuis, een ziekenhuis, een onderwijsgebouw of een museum verkeert in grote onzekerheid. Willen bouwpartijen meedoen aan een aanbesteding? En zo ja, onder welke voorwaarden? Lukt het binnen het beschikbare budget? Het blijft noodzaak om dit vóór een aanbesteding goed te onderzoeken.
Wie nu opdracht wil geven voor de bouw van een stadhuis, een ziekenhuis, een onderwijsgebouw of een museum verkeert in grote onzekerheid.
Prijzen stijgen bovengemiddeld
De marktontwikkelingen hebben uitwerking op de prijzen. Ook voor komend jaar zijn bovengemiddelde prijsstijgingen onvermijdelijk. Wat zijn de factoren die de prijzen opstuwen en – belangrijker – welke handvatten hebben opdrachtgevers om budgetoverschrijding te beperken? Om hier zicht op te krijgen, zoomen we in op de componenten waarin aannemers de kosten voor bouwprojecten doorgaans uitdrukken.
Bouwmaterialen
Een belangrijke factor is de beperkte leverbaarheid van bouwmaterialen. Uit cijfers van EIB/ING Research blijkt dat het aanbod van bouwmaterialen voor 36 procent van de bouwbedrijven een groot probleem is.
Hout, staal en kunststof zijn in 2020 en 2021 wereldwijd flink in prijs gestegen. Medio 2022 zijn de prijzen voor hout en kunststof nog steeds hoog, al lijkt er recent wel een (lichte) kentering. De staalprijzen zijn tijdelijk in rustiger vaarwater gekomen door de vrees dat de wereldeconomie afkoelt waardoor de vraag naar staal daalt. Vanaf 2022 zorgen de hoge olie- en gasprijzen voor tekorten en prijsstijgingen. De bouwsector zelf is geen grootgebruiker van energie, maar producenten van beton, cement en baksteen wel. De doorwerking bleef tot voor kort beperkt, maar wordt nu steeds zichtbaarder. In de afgelopen maanden zijn de energieprijzen zover opgelopen dat sommige fabrikanten van onder andere aluminium, dakpannen en bakstenen hebben besloten hun productie tijdelijk te staken. Dit leidt tot tekorten en hogere prijzen.
Loonkosten
Wat voor bouwmaterialen geldt, geldt ook voor personeel. Dertig procent van de bouwbedrijven zegt volgens EIB/ING Research te kampen met personeelsgebrek. Tegelijk stijgen de loonkosten. Volgens cijfers van BDB bleef die stijging in de afgelopen jaren beperkt tot 2,7 procent per jaar. Met een inflatie van tien procent en een tekort aan personeel zijn aanzienlijk hogere percentages in de komende jaren echter niet te vermijden. Een eerste indicatie daarvan is de nieuwe cao van Bouw & Infra die medio 2022 is afgesloten en loopt tot 1 januari 2023. Hierin is een loonsverhoging van vijf procent opgenomen. Voor volgend jaar zetten de vakbonden in op verdere inflatiecorrectie.
In een onzekere markt lopen alle partijen meer risico, maar doordat de vraag groter is dan het aanbod, kunnen aannemers de risico’s volledig bij de opdrachtgever leggen.
Opslagen
Voor aannemers is het lastig om duurdere materialen en hogere lonen binnen een lopend project door te rekenen aan de klant. Veel projecten zijn immers volgens een vaste prijs ‘einde werk’ aangenomen. Bij nieuwe bouwprojecten komen de hogere prijzen direct in de aanneemsom tot uitdrukking. Naast de hogere kosten voor materiaal en personeel, worden daarbij vaak ook hogere percentages gehanteerd voor algemene kosten, winst en risico. In een onzekere markt lopen alle partijen meer risico, maar doordat de vraag groter is dan het aanbod, kunnen aannemers de risico’s volledig bij de opdrachtgever leggen.
Drie knoppen om aan te draaien
Tussen het vaststellen van een maximaal budget voor een bouwproject en het beklinken van een aanneemovereenkomst ligt vaak een periode van enkele jaren. In die tijd kunnen de marktomstandigheden sterk zijn veranderd. Alleen al in dit jaar zijn de prijzen door de hiervoor genoemde factoren al met circa negen procent gestegen ten opzichte van 2021. De vraag is daarom belangrijk wat je als opdrachtgever kunt doen om een project binnen de vastgestelde kaders toch haalbaar te houden. We noemen drie knoppen waar je aan kunt draaien.
- Met de eindgebruiker(s) opnieuw kritisch kijken naar de vastgoedstrategie
Is nieuwbouw überhaupt nodig? Misschien is het mogelijk een bestaand gebouw (of een deel ervan) te upgraden en langer in gebruik te houden. Nieuwbouw kan dan worden uitgesteld tot een moment waarop de sterren gunstiger staan. Of andersom: misschien is het mogelijk de beoogde levensduur van een (nieuw) gebouw te verlengen. De gestegen initiële kosten kunnen dan over meerdere jaren worden uitgesmeerd, waardoor de prijs per jaar toch gelijk blijft.
- Opnieuw naar het ontwerp kijken
De materiaalkeuze bepaalt voor een belangrijk deel de risico’s en de kosten. Zo kent bouwen met staal op dit moment minder risico’s dan bouwen met gebakken materialen. Kosten kunnen ook worden beperkt als na de levensduur van een gebouw de restwaarde van bouwcomponenten hoger is. Dat kan worden bereikt door demontabel en flexibel te bouwen. In het ontwerpstadium worden hiervoor de voorwaarden gecreëerd.
- Met de aannemer afspraken maken over een andere verdeling van risico’s
Staat de aanneemsom voor een project vast of ga je als opdrachtgever mee als tussentijds de prijzen van materialen en/of personeel stijgen? Een andere verdeling van de risico’s kan de aanneemsom reduceren. Een onderzoek naar een optimale risicoverdeling, wellicht in de vorm van een marktconsultatie, kan vóór de aanbesteding worden gedaan en kan de kans op een succesvolle aanbesteding vergroten.
Geen glazen bol
Er bestaat geen glazen bol om de toekomst te voorspellen. Ook instituten als BDB, EIB en Bouwkostenindex zijn voorzichtiger geworden. De woningbouwcrisis, de klimaatcrisis, stikstof, de oorlog in Oekraïne en (andere) macro-economische factoren hebben onvoorspelbare effecten op de prijzen in de bouw. De bandbreedte tussen de hoogst en de laagst te verwachten prijs is daardoor groot. Dat maakt vastgoedontwikkeling voor opdrachtgevers hachelijk. In de komende twee jaar moeten we rekening houden met bovengemiddelde prijsstijgingen. In dit artikel hebben we drie perspectieven benoemd om die stijgingen enigszins te bedwingen. Op die manier kunnen we in onzekere tijden een project toch haalbaar maken. Een kritische blik is meer dan ooit nodig.