In gesprek met Ronald Wilmes, Hoofd vastgoed bij Maastricht University over zijn visie op duurzame onderwijshuisvesting. Waar liggen (onbenutte) kansen op weg naar ‘future proof’ huisvesting voor het onderwijs’?
Ronald Wilmes
De onderwijssector kampt met een grootschalige vervangingsopgave. Er is sprake van achterstallig onderhoud en de match tussen vastgoed, veranderende leerlingenaantallen en onderwijstrends (blended leertrajecten, gepersonaliseerd leren, hybride onderwijs en online didactiek) blijft lastig te managen. Ook op het gebied van duurzaamheid en binnenklimaat valt er nog veel winst te behalen. Dit roept vragen op over de kwaliteit en optimale inrichting en benutting van schoolgebouwen. Wij legden dit vraagstuk voor aan Ronald Wilmes, Hoofd vastgoed bij Maastricht University. Wat is zijn visie op duurzame onderwijshuisvesting? En waar liggen (onbenutte) kansen op weg naar ‘future proof’ huisvesting voor het onderwijs’?
Voordat we in de inhoud duiken, kun je eerst meer vertellen over hoe de afdeling vastgoed van de universiteit is georganiseerd?
“Samen met mijn team ben ik, onder leiding van het college van bestuur, verantwoordelijk voor het vastgoedportefeuille benodigd voor de activiteiten rondom onderzoek en onderwijs binnen de universiteit. Daarvoor hebben we zo’n tweehonderdzestigduizend vierkante meters. Met ongeveer eenentwintigduizend studenten hebben we twee locaties/’campussen’: de alfa-faculteiten zijn in de binnenstad gesitueerd in overwegend monumentale gebouwen. De overige faculteiten zijn nabij het ziekenhuis in Randwyck gevestigd.”
Het concept Vastgoed as a Service is hoog in opkomst. Daarbij wordt de werkplek/leeromgeving niet meer als product, maar als dienst gezien. Hoe kijk jij vanuit jouw rol naar deze beweging?
“Zelf ben ik gericht op facilitaire diensten, met een gecombineerde achtergrond in bouw- en bedrijfskunde. Met die insteek heb ik altijd gewerkt vanuit het idee dat je bouwt voor een organisatie waarin mensen werken, wonen en recreëren. Een gebouw is dus op te vatten als een dienst: mensen ervaren in het gebouw een integraal beeld van de ruimte als één geheel. Als aanbieder van gebouwen dien je dus in staat te zijn een breed palet aan diensten te bieden. Daarmee beland je in concepten als ‘huisvesting as a service’ en noem het maar op. Maar de basis draait om het faciliteren van mensen. Dat gaat verder dan het louter aanbieden van de beste koffie óf een goed gebouw: het is en totaalpakket aan diensten. Dat is onze aanpak binnen de universiteit Maastricht.”
In 1995 heeft het Rijk het eigendom van het universitair vastgoed overgedragen aan de universiteiten. Net als andere universiteiten, kregen jullie beschikking over het vastgoed. Wat was de impact van deze overdracht op de manier waarop jullie met huisvestigingsvraagstukken omgingen?
“De Universiteit van Maastricht viert dit jaar [2021] haar 45 jaar bestaan, we zijn dus een redelijk jonge universiteit. Het is in 1976 gestart met de faculteit geneeskunde met een gebouw in de binnenstad en is van daaruit verder gegroeid. Toen de situatie in 1995 veranderede en de gebouwenportefeuille van het Rijk overging naar de universiteiten, bestond onze portefeuille uit een relatief klein aantal monumentale panden die goed op orde waren. Dus de discussies die universiteiten hebben over achterstallig onderhoud en alle uitdagingen die samenhangen met de transitie van de portefeuilles waren destijds voor Maastricht (ten opzichte van anderen) minder groot.
Wel hebben we vanaf ‘95 een model van huurder-verhuurder gehanteerd. De afdeling vastgoed acteert, als vertegenwoordiger van de eigenaar (de universiteit), als verhuurder naar de faculteiten. Het tarief per vierkante meter is een doorbelasting van integrale kosten: kapitaallasten en exploitatie. Met dit verdeelmodel wordt ons nieuw- en verbouw en onderhoud gefinancierd.
Het gaat hier om een kostenvoordeelmodel: voor die 260.000 m² hebben we op jaarbasis zo’n 40 miljoen aan kosten. De prijs per vierkante meter is gebaseerd op die 40 miljoen (rekening houdend met eventuele differentiatie). Het is geen commercieel tarief, we gaan uit van een collectiviteitsprincipe: een monumentaal gebouw in de binnenstad heeft nu eenmaal een andere kostenstructuur dan een gebouw op de campus. In deze constructie betalen faculteiten in nieuwe campusgebouwen mee aan het onderhoud in de binnenstad. En in de binnenstad betalen ze mee wanneer er bijvoorbeeld een nieuw lab wordt gerealiseerd.
We hebben vaak discussies met faculteiten die vergelijkingen trekken tussen het tarief dat zij bij ons betalen en de ruimte die zij daarvoor zouden kunnen huren bij een commerciële aanbieder.”
“In hun ogen zijn wij soms (te) prijzig, men ziet dan over het hoofd dat het commerciële tarief een kale huurprijs betreft.”
Jullie portefeuille is relatief nieuw/jong. Betekent dat ook dat de roep voor C02-reductie voor jullie een gelopen race is, legt de opgave minder druk op het systeem?
“Nee, integendeel. Want meer dan de helft van de gebouwen zijn monumenten. Die worden sinds de jaren ‘90 continue gerenoveerd, maar niet conform de specificaties voor de energietransitie. We hebben, net als andere universiteiten, een inventarisatie laten doen als onderdeel van de routekaart, inclusief een raming van de te verwachten financiering om te voldoen aan de Parijsdoelstellingen. Het beeld laat een ‘kostenplaatje’ zien dat wij als universiteit niet kunnen dragen. Daarin zijn wij in Maastricht niet uniek, dat geldt ook voor het MBO en alle onderwijsinstellingen.
Maar monumenten moeten ook meebewegen met de vereisten van deze tijd. We moeten afstappen van het idee dat bij de renovatie van een monumentaal pand materialen en toepassingen moeten worden gebruikt die afbreuk doen aan de transitie die we als maatschappij nastreven. Het is niet geheel onwaarschijnlijk dat een gebouw dat nu zeshonderd jaar oud is, vier- of tweehonderd jaar geleden gerenoveerd is volgens de toen geldende standaarden en materialen. Wat is dan het ijkpunt waarop we stoppen te vernieuwen? Ik stel daarom dat ook deze gebouwen, op een verantwoorde manier, mee moeten in deze transitie voor de benodigde upgrade waarmee ze toekomstbestendiger worden voor gebruik door de volgende generaties. De doelstellingen van Parijs gelden voor iedereen, ook voor monumenten. “
“….ook monumenten moeten ook meebewegen met de vereisten van deze tijd.”
Als instelling heb je dus een opgave te realiseren maar de financiële capaciteit daarvoor is ontoereikend. Daarover moet gesproken worden. Met wie voer je dat gesprek en hoe verloopt het?
“Daarover praten wij met ons college van bestuur, die ervaart dezelfde schrikreactie. Dat is nu eenmaal inherent aan de opgave die we te realiseren hebben. Maar, als ik naar de exploitatie kijk, dan zie ik dat wij opgericht zijn om onderwijs te geven en onderzoek te doen, niet om gebouwen te verduurzamen. We hebben die gebouwen wel nodig, dus moeten we als organisatie keuzes maken. Onze eerste keus is om de transitie te maken met een nieuwe visie waarin we stellen dat ieder vierkante meter die we niet hebben, ook niet hoeven te verduurzamen. Hiermee zetten we nadrukkelijk in op het vergroten van de functionaliteit, benutting en bezetting van de ruimte.
We verwachten tot 2025 een groei van ca. 15% in studentenaantallen. In het verlengde van deze visie hebben we de ambitie om deze binnen de huidige vierkantmeters te accommoderen, zonder enige uitbreiding. Want alles wat we niet bijbouwen, hoeven we ook niet te verduurzamen –die ‘efficiency drive’ wordt ook ingezet om die groei te organiseren.
Dat dwingt ons goed na te denken over de zin en nut om alle activiteiten op de universiteit te organiseren. De pandemie heeft ons daarin de ogen geopend: zoals wij nu dit gesprek [digitaal voeren] op afstand voeren gaat het prima, daarvoor hoeven we niet naar een kantoor. Als ik deze discussie twee jaar geleden zou hebben gevoerd, zou ik die verloren hebben. Nu we op grote schaal hebben kunnen ervaren dat het kan, begint men meer te erkennen dat het ook voordelen heeft voor medewerkers en studenten. Ik vraag me wel af hoe het in september verder zal gaan als iedereen weer naar kantoor komt en onderwijs gaat geven: gaan we verder alsof er niets gebeurd is, of houden we vast wat goed heeft gewerkt? Mijn hoop is dat we hier iets uit hebben geleerd. Daarom zetten we als afdeling, in samenwerking met ons college van bestuur, in op het benutten van de kansen uit de geleerde lessen.”
Hoe worden belanghebbenden betrokken bij deze gesprekken?
“Die gesprekken verlopen heel zorgvuldig, daarmee ook traag. Het college van bestuur kan nu eenmaal pas besluiten nemen als de diverse gremia meegenomen en akkoord zijn met de richting die we op willen. Daarom worden er gesprekken gevoerd met het college van decanen, de universiteitsraad, het lokaal overleg en de faculteitsdirecteuren. Die conversaties zijn erop gericht om de tijdens de pandemie opgedane ervaringen te delen en men tot het inzicht te brengen dat we met elkaar moeten voorkomen dat we, uit een soort ‘routinehandeling’, in oude patronen vervallen.
Een belangrijk gegeven uit deze ervaring is dat de noodzaak om nauwer samen te werken met andere afdelingen gegroeid is. Bijvoorbeeld, met mijn collega’s van de ICT-afdeling voor het gebruik van digitale middelen. Daarnaast kijken we met elkaar naar het gebruik van sensortechnologie in gebouwen om ruimtegebruik efficiënter te maken.”
Wat zijn de voordelen van deze aanpak en strategie voor studenten en docenten?
“We hebben dus gezien/geleerd dat hybride onderwijs goed werkbaar is. Het voordeel voor medewerkers en studenten is, dat ze beter in staat worden gesteld om meer en andere soortige contacten te organiseren doordat ze meer zaken op afstand kunnen inrichten. Bijvoorbeeld, medewerkers kunnen meer informatie ophalen, zonder stad en land af te reizen.
Door deze ontwikkeling worden in vastgoedland allerlei modellen gepresenteerd die een terugschroeving van het aantal vierkante meters adviseren. Ik denk dat het hier een irreëel beeld betreft omdat de behoefte om elkaar fysiek te ontmoeten blijft bestaan. Medewerkers hunkeren naar de terugkeer naar kantoor en studenten willen terug naar de campus. De vraag is dus eerder: hoe kunnen we deze twee uitersten zo goed mogelijk organiseren? Ons voordeel is dat we hier al enigszins naar ingericht zijn. Overdrachtsgericht onderwijs (grote colleges, etc.) zullen voornamelijk digitaal plaatsvinden. We hebben ‘slechts’ enkele grote collegezalen, de resterende ruimtes zijn ingericht om projectgestuurd onderwijs te faciliteren. We hebben dus veel ruimtes waar mensen elkaar in kleine groepen kunnen treffen om een casuïstiek te behandelen en aan projecten te werken.”
Inspiratietafel ‘Future Proof Onderwijs’
PPS Netwerk Nederland is gevraagd de Inspiratietafel ‘Future Proof Onderwijs’ op te zetten opdat omdenkers (opdrachtgevers, opdrachtnemers, stakeholders, themaexperts, adviseurs) actief strategische kennis en praktijkervaringen met elkaar kunnen uitwisselen en elkaar inspireren om te komen tot het beste plan voor een duurzaam en toekomstbestendig onderwijssysteem.
Lees meer over deze inspiratietafel >>
Strategieworkshop: Acceleratie uitrol verduurzamingsprogramma’s
Er gebeurt veel op het verduurzamingsfront. Logisch want we hebben ons ambitieuze doelen gesteld vanuit de overtuiging dat gezien klimaatveranderingen (en de onomkeerbaarheid daarvan) wachten geen optie meer is. Er is dus veel beweging, de uitdaging is enorm maar we hebben ook te maken met een tekort aan mensen en materialen om überhaupt tijdig in de buurt van de doelstellingen te komen.
Bovenstaande houdt in dat als we niet snel behoorlijk fundamenteel anders gaan organiseren/werken we te maken hebben met onhaalbare ambities. Daarbij komt nog dat faalkosten in de bouw een ‘hardnekkig spook zijn: schattingen spreken van 10 tot 20%! Als u morgen ‘de baas’ over dit dossier zou zijn, wat zou u dan snel echt anders willen gaan doen? We nodigen opdrachtgevers, beleidsmakers, installateurs, gebruikers, investeerders, etc. hun visies te delen op een alternatieve uitrol. Moeten we bijvoorbeeld niet véél grotere percelen oppakken, heel anders communiceren met gebruikers/eigenaren van vastgoed, de financiering en fiscaliteit anders regelen? Wat meer?
Vanuit het EC ‘Propel Project’ willen wij u in samenwerking met TNO uitnodigen uw mening/visie kenbaar te maken. Allereerst doen wij dat aan de hand van een korte enquête. U bent u in een later stadium ook van harte welkom om face-to-face met anderen daarover in de strategieworkshop: Acceleratie uitrol verduurzamingsprogramma’s verder over in gesprek te gaan. De enquête verschaft hiervoor de grondplaat. U helpt ons dus enorm als u de tijd neemt (5 minuten) antwoord op een aantal vragen te geven die u hier aantreft. Zo kunnen wij een actuele ‘stavaza’ van thema’s/uitdagingen/kansen/vragen/cases maken, om die daarna in de workshop op te pikken.