Er is bij gemeenten nog steeds onevenredig veel focus op losse projecten en helaas lang niet altijd een duidelijke visie op de integrale positionering van de stad. En dan blijft het bij goede bedoelingen. Het is tijd dat gemeenten proactief beleggers en ontwikkelaars benaderen om hun plannen te toetsen op haalbaarheid en kwaliteit om daarmee de woningbouw-investeringen te versnellen. PPS Netwerk Nederland vroeg aan Allard van Spaandonk (Chief Investment Officer Dutch Investments, Bouwinvest) wat er volgens hem nodig is om, binnen bovenstaande context, die ambitie van één miljoen woningen te gaan realiseren, Waar liggen kansen en knelpunten liggen en Wat zijn de ervaringen tot nu toe?
De bouwsector wil één miljoen woningen gaan bouwen tot 2030. Hoe realistisch is dat en wat gaat bepalen of dat überhaupt gaat lukken of niet?
“De haalbaarheid van deze ambitie is afhankelijk van vele factoren die deels te beïnvloeden zijn en te maken hebben met (politieke) keuzes en deels als een gegeven moeten worden beschouwd. Denk bij keuzes bijvoorbeeld aan in hoeverre in de buitenruimte mag worden gebouwd, welke restricties in het verhuurbeleid van middenwoningen worden opgelegd of aan de beschikbare capaciteit van gekwalificeerd personeel bij gemeenten. Dan zijn er ook nog factoren zoals de ontwikkeling van bouwkosten die niet te beïnvloeden zijn. Het realiseren van deze ambitie hangt dus af van de uitwerking van de combinatie van deze factoren. Ik denk dat realistische gemeentelijke beleidsdoestellingen op het gebied van duurzaamheid, klimaat, leefbaarheid, veiligheid, bereikbaarheid etc. hierbij een belangrijke rol spelen. Zonder die proactieve houding en integrale samenwerking tussen overheden en markt gaan we die één miljoen woningen niet halen.”
- Zonder een proactieve houding en integrale samenwerking tussen overheid en markt gaan we die één miljoen woningen niet halen-
Om dat te bereiken willen gemeenten, beleggers en bouwers meer gaan samenwerken. Waar zou dat samenwerken volgens u dan uit moeten bestaan? “Deze samenwerking zou in de eerste plaats moeten gaan over het niveau van de ambities in relatie tot de financiële realiteit. Als we bijvoorbeeld én alles binnenstedelijk willen bouwen én maximaal duurzaam én met hoge kwaliteit én tegen een betaalbare huur, dan zal de uitkomst voor een belegger waarschijnlijk een niet haalbare businesscase worden. Daarnaast bestaat samenwerken uit het gezamenlijk oppakken van gebiedsontwikkelingen. Nieuwe gebieden, maar vooral ook transformaties van bestaande corporatiegebieden naar meer gemengde wijken en transformaties van gebieden met andere functies tot aantrekkelijke woongebieden. Aangezien veelal gestreefd wordt naar wijken voor verschillende doelgroepen en inkomens, is samenwerking tussen corporaties, beleggers en ontwikkelaars van koopwoningen essentieel. Naast het faciliteren van het soepel laten verlopen van procedures, kunnen gemeenten ook een belangrijke rol spelen in het bij elkaar brengen van deze partijen, passend bij de desbetreffende opgave.”- Het niveau van gemeentelijke ambities moet in relatie staan tot de financiële realiteit voor een succesvolle samenwerking -
Politieke keuzes om vooral binnenstedelijk te bouwen i.p.v. aan de rand van de stad is volgens bouwers een van de belemmeringen in de versnelling van woningbouw. Hoe kijkt u hier tegenaan? “Binnenstedelijke opgaven zijn doorgaans complex. Je hebt te maken met talloze belangen van omliggende bewoners en gebruikers, met logistieke uitdagingen en veelal dure grond. Dat maakt dat tijd en geld negatief kunnen uitpakken t.o.v. bouwen elders. Daarnaast is de omvang van zogenaamde ‘inbrei-locaties’ zoals oude fabriekslocaties, kerken en scholen soms ook relatief klein, waardoor er, letterlijk en figuurlijk, minder meters kunnen worden gemaakt. Overigens betekent dit niet dat uitbreidingen aan de rand per definitie snel gerealiseerd zouden kunnen worden. Bij dergelijke uitbreidingen moet je bijvoorbeeld ook denken aan het transformeren van lelijke rafelranden aan de stad zoals verouderde bedrijfsterreinen. Ook daar is sprake van bestaande bebouwing en versnipperd eigendom. Los van de snelheid is er binnenstedelijk ook niet genoeg plek om de grote woningbehoefte van 1 miljoen woningen tot 2030 helemaal te kunnen invullen.” Wat is volgens u de rol van investeerders en hoe kunnen zij die rol groter maken c.q. hoe kunnen anderen daar beter van profiteren? “Je kunt niet alle investeerders in één hokje duwen en dus ook niet in het algemeen duiden wat de rol van ‘de investeerders’ kan zijn. Institutionele beleggers zoals Bouwinvest beleggen langjarig en hebben dus een groot belang bij inclusieve, kwalitatief hoogwaardige leefmilieus. Voeg daarbij het feit dat beleggen in woningen zorgt voor een relatief stabiele inkomensstroom en je begrijpt dat institutionele beleggers, voornamelijk pensioenfondsen en verzekeraars, graag in woningen beleggen. Daarmee kunnen ze een grote bijdrage leveren aan de gigantische bouwopgave waar dit land voor staat. Door de langjarige horizon kunnen deze beleggers ook investeren in gebieden die op dit moment nog niet helemaal ‘af’ zijn, maar die juist deze investeringen nodig hebben om een kwaliteitssprong te maken.”- Beleggers met een lange termijn horizon kunnen een grote kwalitatieve bijdrage leveren aan de bouwopgave van dit land -
Wat is de reden dat de overheid buitenlandse beleggers stimuleert in Nederland te investeren? Nederlandse pensioenfondsen hebben toch voldoende geld en mogelijkheden om talloze ambities te kunnen verwezenlijken? Volgens mij nemen de inspanningen die de overheid op dit terrein verricht inmiddels af vergeleken met een aantal jaar geleden. De oogst was namelijk beperkt. Dat komt omdat een buitenlandse partij niet altijd helder heeft hoe het Nederlandse huurstelsel in elkaar steekt. Daarbij is Nederland in internationaal perspectief natuurlijk maar een klein landje. Slechts een aantal buitenlandse investeerders heeft hier voet aan de grond gekregen en dat ging vrijwel altijd gepaard met de aanwezigheid van een eigen organisatie in ons land. Nederlandse Institutionele partijen hebben inmiddels laten zien dat zij zowel voldoende geld als slagkracht hebben. De bottleneck in de productie ligt ook niet in een tekort aan investeringskracht maar aan vraagstukken zoals: Wat wil ik als stad en waar ben ik van? Wat is mijn inwonersbehoefte? Hoe breng ik mijn lange termijn visie in balans met de korte termijn woningbehoefte? Hoe maak ik de belangen van gemeente en beleggers vroeg inzichtelijk? Als u wethouder of anderszins verantwoordelijk voor woningbouw zou zijn, wat zou u morgen anders doen? Ik zou actief de dialoog met ontwikkelaars en beleggers opzoeken om tot het optimale productenpallet te komen voor de korte en lange termijn. Marktpartijen hebben doorgaans een schat aan ervaring die niet wordt benut in geval de uitvraag vanuit de gemeente feitelijk al in beton gegoten is. Geef aan wat belangrijk is voor jouw gemeente en daag de markt uit om met creatieve oplossingen te komen. Promoot daarbij jouw stad of dorp actief. Waar liggen de verborgen parels? Niemand kan dat beter doen dan jijzelf.- Markpartijen hebben een schat aan ervaring, benut deze en nodig investeerders dus uit voordat bouwplannen in beton zijn gegoten -
Op 7 en 8 maart 2019 (Hotel Bergse Bossen, Driebergen) organiseert PPS Netwerk Nederland de een tweede editie van de 24-uursopleiding ‘Woninginvesteringen versnellen in de stad’, waarin o.a. Allard van Spaandonk ingaat op hoe gemeenten samen met beleggers de woningbouwopgaven in steden en regio's versneld kunnen realiseren. Naast Allard treden ook op: Jos Feijtel (Expertteam Woningbouw, BZK), Marnix Groenland (Gemeente Alphen aan den Rijn) en Ivo van Ophem (AT Osborne). Deelnemers aan deze opleiding(en) zijn o.a.Gemeente Nijmegen, Gemeente Zaanstad, Gemeente Haarlemmermeer, Gemeente Apeldoorn, Provincie Gelderland en Provincie Noord-Holland. Klik hier voor het programma, kosten en aanmelding.Het aanjagen van de woningbouwproductie blijft de komende jaren een van de grootste uitdagingen voor de Nederlandse steden. Tot 2030 moeten er één miljoen woningen worden gebouwd. Ondanks dat de tijd rijp is, de economie aantrekt en er meer vraag dan aanbod is, is er een zekere stagnatie op de woningmarkt. Deels kan dat worden verklaard door onvoldoende capaciteit bij gemeenten en aannemers en onvoldoende financiële ruimte om te investeren. Gemeenten, beleggers, bouwen en het Rijk willen daarom meer met elkaar gaan samenwerken maar wat houdt dat concreet in?
Er is bij gemeenten nog steeds onevenredig veel focus op losse projecten en helaas lang niet altijd een duidelijke visie op de integrale positionering van de stad. En dan blijft het bij goede bedoelingen. Het is tijd dat gemeenten proactief beleggers en ontwikkelaars benaderen om hun plannen te toetsen op haalbaarheid en kwaliteit om daarmee de woningbouw-investeringen te versnellen. PPS Netwerk Nederland vroeg aan Allard van Spaandonk (Chief Investment Officer Dutch Investments, Bouwinvest) wat er volgens hem nodig is om, binnen bovenstaande context, die ambitie van één miljoen woningen te gaan realiseren, Waar liggen kansen en knelpunten liggen en Wat zijn de ervaringen tot nu toe?
De bouwsector wil één miljoen woningen gaan bouwen tot 2030. Hoe realistisch is dat en wat gaat bepalen of dat überhaupt gaat lukken of niet?
“De haalbaarheid van deze ambitie is afhankelijk van vele factoren die deels te beïnvloeden zijn en te maken hebben met (politieke) keuzes en deels als een gegeven moeten worden beschouwd. Denk bij keuzes bijvoorbeeld aan in hoeverre in de buitenruimte mag worden gebouwd, welke restricties in het verhuurbeleid van middenwoningen worden opgelegd of aan de beschikbare capaciteit van gekwalificeerd personeel bij gemeenten. Dan zijn er ook nog factoren zoals de ontwikkeling van bouwkosten die niet te beïnvloeden zijn. Het realiseren van deze ambitie hangt dus af van de uitwerking van de combinatie van deze factoren. Ik denk dat realistische gemeentelijke beleidsdoestellingen op het gebied van duurzaamheid, klimaat, leefbaarheid, veiligheid, bereikbaarheid etc. hierbij een belangrijke rol spelen. Zonder die proactieve houding en integrale samenwerking tussen overheden en markt gaan we die één miljoen woningen niet halen.”
– Zonder een proactieve houding en integrale samenwerking tussen overheid en markt gaan we
die één miljoen woningen niet halen–
Om dat te bereiken willen gemeenten, beleggers en bouwers meer gaan samenwerken. Waar zou dat samenwerken volgens u dan uit moeten bestaan?
“Deze samenwerking zou in de eerste plaats moeten gaan over het niveau van de ambities in relatie tot de financiële realiteit. Als we bijvoorbeeld én alles binnenstedelijk willen bouwen én maximaal duurzaam én met hoge kwaliteit én tegen een betaalbare huur, dan zal de uitkomst voor een belegger waarschijnlijk een niet haalbare businesscase worden. Daarnaast bestaat samenwerken uit het gezamenlijk oppakken van gebiedsontwikkelingen. Nieuwe gebieden, maar vooral ook transformaties van bestaande corporatiegebieden naar meer gemengde wijken en transformaties van gebieden met andere functies tot aantrekkelijke woongebieden. Aangezien veelal gestreefd wordt naar wijken voor verschillende doelgroepen en inkomens, is samenwerking tussen corporaties, beleggers en ontwikkelaars van koopwoningen essentieel. Naast het faciliteren van het soepel laten verlopen van procedures, kunnen gemeenten ook een belangrijke rol spelen in het bij elkaar brengen van deze partijen, passend bij de desbetreffende opgave.”
– Het niveau van gemeentelijke ambities moet in relatie staan tot de financiële realiteit
voor een succesvolle samenwerking –
Politieke keuzes om vooral binnenstedelijk te bouwen i.p.v. aan de rand van de stad is volgens bouwers een van de belemmeringen in de versnelling van woningbouw. Hoe kijkt u hier tegenaan?
“Binnenstedelijke opgaven zijn doorgaans complex. Je hebt te maken met talloze belangen van omliggende bewoners en gebruikers, met logistieke uitdagingen en veelal dure grond. Dat maakt dat tijd en geld negatief kunnen uitpakken t.o.v. bouwen elders. Daarnaast is de omvang van zogenaamde ‘inbrei-locaties’ zoals oude fabriekslocaties, kerken en scholen soms ook relatief klein, waardoor er, letterlijk en figuurlijk, minder meters kunnen worden gemaakt. Overigens betekent dit niet dat uitbreidingen aan de rand per definitie snel gerealiseerd zouden kunnen worden. Bij dergelijke uitbreidingen moet je bijvoorbeeld ook denken aan het transformeren van lelijke rafelranden aan de stad zoals verouderde bedrijfsterreinen. Ook daar is sprake van bestaande bebouwing en versnipperd eigendom. Los van de snelheid is er binnenstedelijk ook niet genoeg plek om de grote woningbehoefte van 1 miljoen woningen tot 2030 helemaal te kunnen invullen.”
Wat is volgens u de rol van investeerders en hoe kunnen zij die rol groter maken c.q. hoe kunnen anderen daar beter van profiteren?
“Je kunt niet alle investeerders in één hokje duwen en dus ook niet in het algemeen duiden wat de rol van ‘de investeerders’ kan zijn. Institutionele beleggers zoals Bouwinvest beleggen langjarig en hebben dus een groot belang bij inclusieve, kwalitatief hoogwaardige leefmilieus. Voeg daarbij het feit dat beleggen in woningen zorgt voor een relatief stabiele inkomensstroom en je begrijpt dat institutionele beleggers, voornamelijk pensioenfondsen en verzekeraars, graag in woningen beleggen. Daarmee kunnen ze een grote bijdrage leveren aan de gigantische bouwopgave waar dit land voor staat. Door de langjarige horizon kunnen deze beleggers ook investeren in gebieden die op dit moment nog niet helemaal ‘af’ zijn, maar die juist deze investeringen nodig hebben om een kwaliteitssprong te maken.”
– Beleggers met een lange termijn horizon kunnen een grote kwalitatieve bijdrage
leveren aan de bouwopgave van dit land –
Wat is de reden dat de overheid buitenlandse beleggers stimuleert in Nederland te investeren? Nederlandse pensioenfondsen hebben toch voldoende geld en mogelijkheden om talloze ambities te kunnen verwezenlijken?
Volgens mij nemen de inspanningen die de overheid op dit terrein verricht inmiddels af vergeleken met een aantal jaar geleden. De oogst was namelijk beperkt. Dat komt omdat een buitenlandse partij niet altijd helder heeft hoe het Nederlandse huurstelsel in elkaar steekt. Daarbij is Nederland in internationaal perspectief natuurlijk maar een klein landje. Slechts een aantal buitenlandse investeerders heeft hier voet aan de grond gekregen en dat ging vrijwel altijd gepaard met de aanwezigheid van een eigen organisatie in ons land. Nederlandse Institutionele partijen hebben inmiddels laten zien dat zij zowel voldoende geld als slagkracht hebben. De bottleneck in de productie ligt ook niet in een tekort aan investeringskracht maar aan vraagstukken zoals: Wat wil ik als stad en waar ben ik van? Wat is mijn inwonersbehoefte? Hoe breng ik mijn lange termijn visie in balans met de korte termijn woningbehoefte? Hoe maak ik de belangen van gemeente en beleggers vroeg inzichtelijk?
Als u wethouder of anderszins verantwoordelijk voor woningbouw zou zijn, wat zou u morgen anders doen?
Ik zou actief de dialoog met ontwikkelaars en beleggers opzoeken om tot het optimale productenpallet te komen voor de korte en lange termijn. Marktpartijen hebben doorgaans een schat aan ervaring die niet wordt benut in geval de uitvraag vanuit de gemeente feitelijk al in beton gegoten is. Geef aan wat belangrijk is voor jouw gemeente en daag de markt uit om met creatieve oplossingen te komen. Promoot daarbij jouw stad of dorp actief. Waar liggen de verborgen parels? Niemand kan dat beter doen dan jijzelf.
– Markpartijen hebben een schat aan ervaring, benut deze en nodig investeerders dus uit voordat bouwplannen in beton zijn gegoten –
Op 7 en 8 maart 2019 (Hotel Bergse Bossen, Driebergen) organiseert PPS Netwerk Nederland de een tweede editie van de 24-uursopleiding ‘Woninginvesteringen versnellen in de stad’, waarin o.a. Allard van Spaandonk ingaat op hoe gemeenten samen met beleggers de woningbouwopgaven in steden en regio’s versneld kunnen realiseren. Naast Allard treden ook op: Jos Feijtel (Expertteam Woningbouw, BZK), Marnix Groenland (Gemeente Alphen aan den Rijn) en Ivo van Ophem (AT Osborne). Deelnemers aan deze opleiding(en) zijn o.a.Gemeente Nijmegen, Gemeente Zaanstad, Gemeente Haarlemmermeer, Gemeente Apeldoorn, Provincie Gelderland en Provincie Noord-Holland. Klik hier voor het programma, kosten en aanmelding.