De woningbouwopgave is een lastig dossier. Dat was zo bij het vorige kabinet en dat blijft onverminderd zo bij het huidige kabinet. Het regeerakkoord heeft als lange termijn doelstelling: ruwweg in tien jaar tijd één miljoen nieuwe woningen erbij. Dat komt neer op circa 100.000 huizen per jaar, met een focus op huur- en koopwoningen voor lage- en middeninkomens. Maar de obstakels blijven onverminderd groot: denk aan lange procedures, beschikbaarheid locaties, lange bouwtijden, fiscale regelgeving, stikstof, pfas en huurprijsniveaus versus haalbare rendementen.
Wij spraken met notaris Femke Stroucken en advocaat Arnout Scholten van de praktijkgroep Real Estate & Construction van CMS over alternatieve routes om op relatief korte termijn nieuwe woningen beschikbaar te krijgen met ook de vraag wat daar verder dan voor nodig is.
Jullie zijn het eens dat de nieuwbouwopgave lastig is?
“Zeker. De doelstellingen en ambities blijven prima, maar tegelijkertijd zit er dermate veel zand in de machine dat het nu eigenlijk vooral op wensdenken neerkomt. Als je als regering een ambitie niet vergezeld laat gaan met passende spelregels die het voor de markt interessant maakt te gaan bouwen, zul je in de praktijk te weinig realiseren. Wat ons betreft is vooral de regering aan zet. Marktpartijen willen wel, maar opereren vrijwel allemaal in een internationale setting. Als de voorwaarden in Nederland minder aantrekkelijk zijn in vergelijking met andere landen, gaat men buiten onze grenzen investeren en bouwen. Ook voor nationale partijen zijn de randvoorwaarden onvoldoende om te komen tot een daadwerkelijke versnelling van de woningbouw. Mona Keijzer zal wat dat betreft de nalatenschap van Hugo de Jonge een serieuze impuls moeten geven.”
Is er een plan B?
“Deels wat ons betreft. De bestaande voorraad biedt best veel mogelijkheden om extra woningen te realiseren. Daarmee bereik je niet die 100.000 woningen per jaar maar kun je wel een bijdrage leveren, in aanvulling op nieuwbouw. Elke mogelijkheid die de bestaande woningvoorraad biedt, moet je wat ons betreft aangrijpen, het is de grootste voorraad die voorhanden is.”
Waar doelen jullie specifiek op?
“Wij zien mogelijkheden in ‘optoppen’, woningdelen en woningvorming. Optoppen is dat je op bestaande gebouwen extra verdiepingen zet. Met name naoorlogse galerijflats gebouwd na 1965 zijn kansrijke gebouwen om op te toppen. Je hebt de grond al, de bestaande infrastructuur, en de voorzieningen dus wat dat betreft is dit een mooie fast-track. Een juridische hobbel die wij met name bij gesplitste panden zien, is de noodzakelijke medewerking van alle appartementseigenaren voor het wijzigen van de splitsingsakte. Bij een gesplitst pand zullen de appartementseigenaars vaak overgehaald moeten worden om medewerking te verlenen aan een dergelijke optopper. De optopper kan een aanzienlijke inbreuk op het leven en de privacy van de bestaande bewoners opleveren. Door de eventuele opbrengst van de optopper te gebruiken voor verduurzaming, energietransitie en kwalitatieve verbetering van het bestaande gebouw wordt de business case voor de appartementseigenaren wel weer interessanter en zullen zij sneller instemmen met de wijziging van de splitsingsakte en dus de optopper.
Woningdelen houdt in dat je met meerdere bewoners hetzelfde pand deelt. Dus bijvoorbeeld meerdere personen, veelal in de grote stad, die gezamenlijk een woning huren.
Ten slotte hebben we dan nog de woningvorming. In de volksmond gaat het daarbij om woningsplitsing. Dus daadwerkelijk van één woning twee of meerdere woningen maken die je vervolgens afzonderlijk van elkaar kunt verhuren of verkopen.”
Morgen beginnen dan, zou ik zeggen!
“We zien dat er voldoende animo bij eigenaren en beleggers is om op deze manier nieuwe woonruimte te creëren maar de praktijk is behoorlijk weerbarstig. Helaas zit die weerbarstigheid ook in de wet- en regelgeving. Als gevolg van de Wet betaalbare huur wordt – zeer kort samengevat – het delen van een woning door meer dan twee personen beschouwd als kamerverhuur wat betreft het puntensysteem. Dergelijke individuele kamerverhuur is commercieel niet interessant. Daardoor worden woningen minder gedeeld dan mogelijk is. Elke huurder wil natuurlijk graag een zo laag mogelijke huur. Maar als dat betekent dat woningdelen volstrekt onaantrekkelijk voor de eigenaar wordt, gaan er geen woningen meer gedeeld worden en komen de ongedeelde grotere appartementen of huizen niet binnen het bereik van mensen met de grootste nood of de kleinere portemonnee. Die worden verhuurd aan bijvoorbeeld expats of in z’n geheel verkocht aan nieuwe eigenaren.”
Hoe zit het met de andere mogelijkheden?
“Helaas niet veel beter: neem optoppen. Bijvoorbeeld in de regio Amsterdam zijn er plekken zoals Buitenveldert met een grote voorraad naoorlogse meergezinswoningen. Daar zou je snel en gemakkelijk één of twee lagen op kunnen zetten en omdat het vaak vrij uniforme bouw betreft waarbij je met een modulaire aanpak efficiënt meters, vierkante meters in dit geval, kunt maken. We noemden eerder al de voordelen van mogelijkheden tot verduurzaming voor bestaande bewoners en dergelijke omdat er hoe dan ook waarde wordt gecreëerd. Potentie is er volop, maar niet iedereen is bij machte een vve met 50 bewoners het overtuigende verhaal te bieden. Partijen moeten daarbij ondersteuning krijgen want er is bij bewoners en eigenaren vaak onnodige initiële weerstand. Gelukkig zijn er nu initiatieven en organisaties die daarbij kunnen helpen. De grootste showstopper lijkt dan te resteren in het erfpachtbeleid. Lokale overheden zien hun kans vaak schoon om meteen hier de hand op te houden waarmee ze op zich levensvatbare financiële businesscases, die daarnaast goed scoren op verduurzamingsaspecten, torpederen.
Wat betreft woningvorming (dus van één woning meerdere woningen maken) zie je dat gemeenten verschillend beleid hanteren. Sommige gemeenten hebben gebieden aangewezen waar geen woningvorming mag plaatsvinden. Verder worden veel uiteenlopende eisen gesteld aan zaken als oppervlakte, parkeren en maximale grootte. Wij begrijpen dat gemeenten andere doelen nastreven of andere beleidsvoorkeuren hebben, maar vanuit het belang van creatie van meer woningen zou het uniformiseren van dit beleid (met een centrale rol voor de rijksoverheid) en het beperken van voorwaarden centraal moeten staan.”
Hoe trekken we dit alsnog vlot dan?
“Het probleem is dat elke gemeente met uiteraard de beste bedoelingen een ander beleid hanteert. Dat maakt de situatie voor bijvoorbeeld grotere beleggers en eigenaren behoorlijk lastig. De ijzeren wetten van de markt zijn lastig te managen vanuit het gemeentehuis.
Wat wij daarom bepleiten is een ‘reset’ bij de overheid. De doelstellingen die men nu heeft geformuleerd, lijken naast elkaar simpelweg onuitvoerbaar en dat leidt tot extra en onnodige tekorten in plaats van de zo gewenste verlichting. Wat ons betreft zou op centraal niveau op korte termijn gekeken moeten worden naar die ontbrekende consistentie in de lokale regelgeving waarbij de imperfecties er zo snel mogelijk uit moeten worden gehaald. Die reset moet dan vanuit Den Haag nationaal worden toegepast waardoor je ook af bent van de huidige lappendeken. De kernwoorden zijn dus: simpeler, centraler en sneller. Er is bijval hiervoor gezien initiatieven zoals de Landelijke Aanpak Optoppen van BZK, Aedes en Zuid-Holland die gekopieerd zou kunnen worden, de Handreiking Optoppen en OpTop2000. Goede initiatieven die nu gevolgd moeten worden met daden via samenwerking op alle niveaus en leiderschap van Mona Keijzer.”
Femke Stroucken is partner-notaris bij de Praktijkgroep Real Estate & Construction van CMS. Samen met Arnout Scholten vormt zij het hoofd van deze praktijkgroep. Ze is gespecialiseerd in commerciële (internationale) vastgoedtransacties, vastgoedfondsen (aan- en verkoop en herstructurering), vastgoedfinanciering en complexe appartementsplitsingen. Tot haar cliënten behoren nationale- en internationale beleggers en banken, projectontwikkelaars en overheidsinstanties. Meer informatie leest u hier >>
Arnout Scholten is advocaat partner bij CMS waar hij hoofd is van de Praktijkgroep Real Estate & Construction. Hij is gespecialiseerd in het huurrecht, projectontwikkeling en vastgoedtransacties. Tot zijn cliënten behoren nationale- en internationale beleggers en banken, projectontwikkelaars en overheidsinstanties. Meer informatie leest u hier >>
Boek Gratis Een Expert Opinion Sessie en bespreek uw projectvragen
Instituut voor Samenwerking speelt een actieve rol in het ondersteunen en faciliteren van projectpartners uit verschillende sectoren rondom de bovengenoemde vraagstukken. Met Expert Opinions bieden we projectexperts een vraagbaak waar ze 1-op-1 in gesprek kunnen gaan met andere projectexperts uit onze community. Dit stelt hen in staat snel antwoorden en inzichten te krijgen op allerhande vragen over samenwerking. Onze community bestaat uit een diverse groep professionals met uitgebreide ervaring en expertise op terreinen als: marktconsultatie en participatie, teamsamenstelling, de goede projectstart, contracteren (op partnerschap), conflicthantering, projectmonitoring incl. bijsturing/evaluatie.
Door gebruik te maken van Expert Opinion kunnen projectexperts hun voordeel halen uit deze rijke bron van kennis en inzichten, waardoor ze hun projecten effectiever kunnen ontwerpen, realiseren en exploiteren.
Wil je gebruikmaken van onze vraagbaak Expert Opinion en direct in contact komen met experts uit onze community? Neem voor meer informatie contact op via secretariaat@samenwerk.ing of klik op deze link voor informatieaanvraag >>